Brincando com a econometria: o preço dos imóveis

Caro leitor, vou tentar mostrar aqui alguns resultados bastante preliminares (não se tente usá-los para tomada de decisão porque a equipe do Nepom não trabalhou nisto ainda…é um “brainstorm”, ok?)

Obtive, junto ao website do IPEAD-BH, a série do índice de preço de venda dos imoveis em BH desde jul/2006 até dez/2010. A partir daí, usei o R para estimar o melhor modelo e, na falta de tempo, mas em prol da didática (e do tema, que é interessante), cheguei à seguinte especificação:  (1-L)yt = 0.0116. Em outras palavras: yt – yt-1 = 0.0116 ou deltayt = 0.0116. Simplificadamente, é um ARIMA (0,1,0) e a série tem uma tendência brutal. Ah sim, yt está em escala logaritmica (ou seja, ln, sempre é ln em economia).

Bom, como isso aí é uma equação em diferenças, tentei encontrar a solução particular (= equilíbrio de longo prazo) da mesma. Eis o processo:  yp = kt. Aplicando: kt – k(t-1) = 0.0116 => k = 0.0116. (Note que a solução particular yp = k não funciona neste caso e, bem, Chiang explica isto melhor do que eu…).
Logo, yp = kt significa yp = 0.0116t no qual, obviamente, t é o tempo. Ou seja, a solução particular é uma tendência determinista e o equilíbrio é móvel (a média dele aumenta linearmente), o que nos deixa com a pergunta ainda em aberto sobre o que ocorrerá no longo prazo, a não ser que você se satisfaça com um mero: “os preços vão continuar subindo em média 0.0116t.
Para ilustrar um pouco mais, vamos voltar ao modelo. Por meio do R, obtive algumas previsões para 2011.
Jan           Feb           Mar      Apr           May      Jun          Jul      Aug
2011 503.5329 510.4589 517.9534 522.7210 530.3183 537.7396 541.8212 553.1786
Sep      Oct
2011 559.5038 567.1861
Preciso colocar os garotos do Nepom para trabalhar nisso. Mas suponha que este seja o melhor modelo estimável para esta amostra. Neste caso, teríamos sorrisos e desespero. Obviamente, os sorrisos estariam estampados nos rostos dos que planejam vender seus imóveis. Já o desespero…
p.s.1 Note que o bacana seria usar o logo do preço relativo: preço de venda/IPC-BH para obter um crescimento real.
p.s.2 Eu sei, eu sei, você quer um VAR. Bem, fique à vontade. Eu não estou com tanto tempo assim.
p.s.3. Bem, hoje eu tive uma conversa com o Homo Econometricum sobre alguns comportamentos bizarros.

2 respostas em “Brincando com a econometria: o preço dos imóveis

  1. Não deixa de ser um excelente exercício, mas acho difícil acreditar que o índice de preços de um ativo, ainda que tão permanente quanto imóveis, siga uma tendência linear. Se assim o fosse tão racional, perderia o sentido de especulações e investimento no mesmo, pois o mercado absorveria toda a informação, e não se traduziria em lucro. Posso estar errada, o que acontece quase bem freqüentemente, mas esse foi o feeling que eu tive até então….

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